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找店网-互联网+电商时代?商铺投资何去何从?

发布时间:今日 发布人:找店网 阅读:436

商铺投资黄金法则:地段为王

  地段决定了该商铺的升值空间和规划前景,从长远眼光考虑,地段绝对是投资商铺时的首要考量。

  在购置商铺时,除了了解项目目前周边交通、居住群体、商铺本身的配套设施外,更要参考所在区域的近几年规划,了解地方政策,分析该区域在政府规划中的重要性,和在该城市所处的地位。

  一般来说,核心地段的新商圈旺铺最具升值空间。因为新形成的或正在发展中的核心地段新商圈,商铺价格比成熟市场要便宜很多,因此往往具有很大的发展和升值潜力。

  社区商铺主要服务于周边小区,客群稳定明确,且租金相对较低,投资压力小,经营比较容易持续。总体上说规模越大的楼盘实力越强,大开发商的大盘建筑规划和景观规划起点高、配套全、环境好,是市民买商铺的首选之地。

三.商铺投资的优点

  1.稳定性高

  商铺属耐久商品,稳定性高,前期投资虽大,但钱并未消失,而是由钞票转化成为固定资产。商铺的投资价值和使用价值都很高,可自主经营也可租赁经营,且商铺自身也在不断大幅升值。

  2.投资回报高

  地段的成长将直接带动商铺本身的升值,商圈的不断成熟,交通的不断便利,也将带动租金的水涨船高,带来可观的投资回报。

  3.商铺是稀缺品

  城市人口的增多导致土地的稀缺,居民的基本住房要求需得到保障,商业用地将受限制。而且现在很多开发商都倾向于商业自持,可售商铺将越来越稀缺。



 四.商铺投资的风险

  1.投资商铺时要考虑商铺的未来发展趋势、回报率、升值空间,避免资金被白白占用,收益太少的状况。

  2.宏观经济大环境对商铺有较大影响,商铺的出租率和价格受制于经济环境。

  3.寻找商铺的合适租客较为困难,而且商铺租期长,更换租客后,投资人很可能将面对商铺空置太久的情况,有可能给房东造成巨大的财务压力。不过,一旦成功出租给可靠的房客,可能未来几年甚至几十年,房东都不用再操心了。



五.商铺投资的陷阱

  1.只售经营权

  购房者仅拥有物业的使用权,相当于“长租”。此种模式的最大受益者是开发商,不仅能保留产权,坐等升值,还可借此融资,筹集资金运作下一个项目。

  这类商业通常以低价、低门槛投资,高回报作为吸引投资群体的诱饵。

  此时我们要警惕接下来的风险:若在“经营权”年限内物业出现突发事变,如征收迁拆,或后期运营公司管理不善,甚至卷钱跑路。商铺一旦抵押,银行对抵押权有优先权,可对抗经营权人的租赁权。投资者将血本无归。

  从法律层面上,并无不动产“经营权”买卖的概念,依据相关法律规定,以租赁经营权作为抵押的质押标,在法律上尚无明确认可。

  2.售后返租

  又称售后包租、售后回租、售后承租,指的是在合同约定时间内,开发商承租或代为出租投资者所购物业,返租模式有长有短,投资者不用担心物业的租赁情况,还可收到开发商的固定租金回报。

  像这种情况,我们要一分为二的来看。一方面,投资者可以不用操心出租的事情,而坐享租金;另一方面,物业投资收益现阶段不明朗,开发商为规避风险,通过委托第三方与投资者签订返租或回购协议,一旦经营出现问题,投资者收益无法保障。

  最重要的是了解开发商的真实实力,一旦开发商经济实力不强,在大商家支付较低租金的情况下,小业主的回报很难保证。另外,如果回报率高于正常水平,购房者就应该小心谨慎,诱惑越大的产品,风险就越高。

  3.产权出售

  即开发商将商铺产权直接销售给购房者,不负责该商铺的招商、管理和经营,而是由购房者自行使用。这种销售模式常见于社区商铺或底商,以及一些小的综合性商场、专业市场。投资者可享受物业本身的增值,同时也承担着物业管理、租赁的任务。

  对于专业市场或综合市场来讲,开发商只管卖不管租,业主水平不一、各自为阵,可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面,影响物业整体形象及后期增值空间。